中国特大城市如何为交通导向发展创新金融
深圳托托

为了确保城市可持续发展,中国深圳一直在尝试为交通基础设施融资的几种创新策略。图片来源:Chris/Flickr

中国快速的城市化大大增加了对公共交通基础设施的需求。为了适应这些变化,据估计到2020年,中国需要将城市铁路至少延长3000公里,这大约需要4万亿美元的投资。

在中国城市,大规模城市交通基础设施的资金传统上有两种来源:出售土地开发权和银行贷款。然而,这些方法不仅会给城市政府带来财政负担,而且还会导致代价高昂的城市扩张.最近,深圳市已经成功地尝试了其他方法来克服这些重大挑战。深圳的经验表明,利用土地价值为交通基础设施融资也可能是一个可持续发展的机会以交通为导向的发展在中国的城市。

可持续发展需要可持续融资

在给定的土地上建造中转站可以扩大交通,这通常会提高周围房产的价值。对于普通的中国城市来说,据估计,这一增加值——即土地溢价——约为3亿至16亿美元。这些来自周边地产的土地溢价约占开发一条地铁线路成本的20 - 90%,并可能成为交通基础设施项目的潜在资金来源,这些项目往往要么成本过高,不值得投资,要么依赖地方政府的大量补贴来维持运营。

这种获取土地价值的方式通常被称为铁路+房地产(R + P)开发。由于R+P意味着一个实体同时开发铁路和房地产,未来来自房地产的收入将补偿建设铁路的建设成本。这一策略激励开发商在车站周围建造紧凑型开发项目,因为这样做可以让他们获得更高的土地溢价。R+P已经在香港取得了成功,是一个很有前途的解决方案,使TOD在中国的城市也成为现实。

R+P发展的四大战略

作为中国第一个成功大规模试点R+P的城市,深圳正在使用四种策略将TOD引入该地区。

1.创新融资安排

深圳很早就意识到R+P需要适当的融资安排,因为城市地铁运营商不仅要承担地铁建设的成本和风险,还要承担房地产开发的新业务。因此,深圳决定与开发商平分土地溢价,这样项目的完成就不会给任何一方带来过重的负担。

起初,地铁公司为了通过拍卖获得土地开发权,不得不支付特许权费,尽管它得到了市政府的补偿,以减轻其财政负担。然而,自2011年以来,由于国家政府决定在深圳试点土地政策改革,该市将土地作为股权资产直接授予地铁公司。为了进一步降低与R+P相关的成本和风险,地铁公司很快将被允许与开发商建立合作伙伴关系,以分担房地产开发的成本和收益,并对冲房地产市场的波动。

2.规划整合

为了确保交通站点周围密集的混合开发,深圳协调各机构,同时调整总体规划、详细的土地利用规划和交通规划。规划部门和地铁公司不断合作,评估土地价值,规划综合交通基础设施和城市发展。

为了鼓励更密集的开发和混合土地利用,深圳创造了一种新的土地利用类型,以便规划者和开发商可以共同确定已经在实施阶段的土地用途和密度。该市还改革了分区法规,允许在以前仅用于交通的地块上进行更灵活的商业、住宅和办公室开发。

3.灵活的分区

深圳扩大土地开发权,在不同楼层按土地用途发放开发权。这鼓励了混合使用的开发,因为商业、住宅和地下交通建筑权利可以分别获得。

中国深圳TOD图形

一个地铁站的发展规划示例,左边是标准的分区代码,右边是深圳的新分区代码。在此之前,不可能开发除运输以外的其他类型的土地(灰色部分)。现在,分区代码允许混合使用(根据主要土地使用类型进行着色)。图片来源:WRI罗斯可持续城市中心。

4.多方利益相关者对话

深圳还引入了多种方式,让利益相关方相互交流,跨领域工作。特别是,该市鼓励不同部门之间的对话,并与开发商协调,使项目与市场需求相匹配。事实上,当地规划院和地铁公司从一开始的融资和规划阶段就密切合作。最后,强有力的领导和外部咨询服务对于管理复杂的城市发展也至关重要。这座城市意识到R+P的发展不仅取决于精心设计的公共政策,还取决于企业层面的高效运作。

为未来铺路

深圳的成功对中国其他城市有着深远的影响。如果深圳能在同样的监管和立法环境下成功实施R+P,中国其他城市也可以效仿。然而,R+P并不能带来立竿见影的效果。在深圳,实施可行的解决方案花了十多年时间。香港也花了大约10年时间才盈利。如果没有繁荣的房地产市场、成熟的资本市场、有能力且愿意参与的私营部门,以及更重要的、对新方法持开放态度的强大政治意愿,变革就不可能实现。考虑到中国需要以交通为导向的可持续发展,领导人不能忽视深圳的成功和R+P所带来的机遇。

如欲进一步了解深圳及中国研究中的交通导向发展,请参阅刊物中国铁路+房地产开发:深圳试点案例来自WRI中国在这里

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